18.12.2017
Эксперты рынка недвижимости сделали прогнозы о ситуации на первичном и вторичном рынках Московского региона в следующем году
В 2018 году риелторы ожидают продолжения основных тенденций последних лет на рынке жилья Московского региона — снижения спроса, роста предложения и падения цен.
Также эксперты называют 2018-й годом неопределенности на рынке новостроек — из-за новых требований к застройщикам и дешевой ипотеки.
Новостройки
«Объем предложения новостроек по-прежнему будет прирастать быстрее, чем спрос»
Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE:
— В 2018 году основные тенденции, которые мы наблюдаем на рынке по крайней мере с 2016 года, получат свое развитие. Годовой объем предложения в «старой» Москве увеличится с 3,7 млн кв. м (по прогнозу на конец 2017 года) до 4,25 млн кв. м (+15%). При этом спрос, то есть общая площадь, приобретенного за год жилья, возрастет, соответственно, с 2,25 млн кв. м до 2,36 млн кв. м (+5%). Иными словами, мы полагаем, что объем предложения по-прежнему будет прирастать быстрее, чем спрос, а разрыв между этими величинами на рынке даже немного возрастет. Если сейчас предложение превышает спрос примерно в 2,6 раза, то по итогам 2018 года этот показатель может вырасти до 2,8.
Соответственно, ценовая стагнация, скорее всего, продолжится. По предварительным итогам 2017 года, цена квадратного метра в массовом сегменте увеличилась на 2,3%. В следующем году едва ли мы увидим взрывной рост, так как конкуренция только усилится, а рост спроса недостаточен, чтобы восстановить баланс между числом квартир и платежеспособными покупателями, готовыми за них заплатить.
Вместе с тем, 2018 год, вероятно, станет годом неопределенности. С одной стороны, есть предпосылки к форсированному усилению спроса — дальнейшее снижение ключевой ставки ЦБ РФ, а также анонсированные программы поддержки отдельных групп покупателей. С другой стороны, Центробанк планирует несколько ужесточить политику выдачи займов, а реальный рост доходов населения так и не начался. К тому же, тенденция к росту объема предложения может прерваться к середине 2018 года в связи со вступлением в силу поправок в 214-ФЗ, а также подготовкой к переходу на проектное финансирование, вместо долевого. Иными словами, тенденции рынка в 2018 году во многом будут определяться политическими и регулятивными решениями властей.
«Впереди — сложное время, и хочется надеяться, что сектору новостроек помогут усилия государства»
Александр Хрусталев, генеральный директор «НДВ-Недвижимость»:
— Рынок недвижимости проходит через переломные моменты: в связи с отказом от долевого строительства нас ждет неизбежное и плавное повышение цен на новостройки. В течение ближайших полутора лет мы увидим прибавку на уровне 15-20% и больше к текущей стоимости предложения. Цены поднимутся, иначе это будет совсем нерыночная модель. «Деньги стоят денег», и новая схема, в отличие от бесплатного привлечения средств дольщиков, является более тяжеловесной для застройщиков.
Москва сильно набрала объемы по строительству и вводу жилья, что позволит ей перетянуть часть спроса на себя, однако для Подмосковья предстоящий 2018 год будет еще сложнее. Рынок в Московской области начнет проседать в связи с безудержным ростом разрешений на строительство, произошедшим ранее. Выдали столько, что сейчас не знают, как поступить. Особенно с учетом того количества покупателей-дольщиков, которые попадут в сложную ситуацию.
За каждым из застройщиков стоят сотни и тысячи людей, приобретавших жилье. Как это все будет достраиваться, как будут выполняться ранее взятые обязательства? Впереди — сложное время, и хочется надеяться, что сектору помогут усилия государства.
У заявленной программы со сниженной ставкой для семей с двумя и тремя детьми хорошие перспективы. Таких покупателей — значительное количество, поэтому те молодые семьи, которые будет обращаться за приобретением жилья, станут настоящим драйвером спроса в следующем году для рынка новостроек. Кроме нефти и газа, одним из основных секторов развития экономики по-прежнему будет строительство жилья.
Вторичный рынок
«Скорее всего мы не увидим роста цен на вторичном рынке»
Оксана Вражнова, председатель правления ГК «Миэль»:
— Рынок 2018 года останется рынком покупателя, которые по-прежнему будут «задавать тон». При этом он также останется и рынком «покупок для себя», то есть доля инвестиционных сделок будет крайне мала. Скорее всего мы не увидим и роста цен на вторичном рынке, более вероятно продолжение коррекции вниз. Это обусловлено многими факторами: широким предложением объектов на вторичном рынке, большим объемом новостроек, которые частично оттягивают на себя спрос, и, самое главное, отсутствием экономических предпосылок для роста благосостояния населения.
Кроме того, если в процессе реализации программы реновации на рынок выйдет большой объем квадратных метров, это также может способствовать снижению цен. Сегодня многие продавцы понимают эту ситуацию и легче идут на торг. Продолжает расти доля покупок в самом недорогом сегменте — до 6 млн руб., и в 2018 году эта тенденция с большой долей вероятности сохранится. Доля ипотечных сделок на вторичном рынке сегодня превышает 40%, а в связи с новыми программами по поддержке семей с детьми, которые заработают в 2018 году, эта доля может значительно вырасти и достичь 60%, а может и 70%.
«Около 80% сделок на вторичном рынке будет проводиться с использованием ипотеки»
Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet:
— В 2018 году на вторичном рынке ожидается понижение цен до 10%, при этом объем предложения останется на достаточно высоком уровне в связи с уходом непрофессиональных инвесторов. Спрос, напротив, останется ограниченным, поэтому продавцам в дальнейшем придется идти на еще больший дисконт.
Помимо этого, мы ожидаем дальнейшего понижения ставок по ипотеке, что можем привести к незначительному стимулированию спроса. Возможно, что в следующем году около 80% сделок будет проводиться с использованием ипотечного кредитования.
Загородное жилье
«2018-й станет годом глобальной оптимизации рынка загородной недвижимости»
Андрей Кройтор, директор департамента загородной недвижимости «Инком-Недвижимости»:
— 2018-й станет годом глобальной оптимизации рынка загородной недвижимости. Крупные застройщики продолжат поглощать мелких, покупатели, у которых еще есть деньги, будут тратить их очень обдуманно и точно не станут переплачивать за приобретаемый товар. Новых поселков будет выходить все меньше, в них останется только самая необходимая инфраструктура — например, магазин и детская площадка, за остальным придется обращаться в ближайший населенный пункт.
Среди загородных объектов будут востребованы небольшие, в пределах 100-120 кв. м, таунхаусы и коттеджи, а также участки площадью 8-10 соток. Чудес от спроса ждать не стоит: он продолжит снижаться в пределах 10-15%, равно как и среднерыночные цены. Игроки рынка будут целенаправленно уменьшать возможные издержки, как в области строительства, так и продаж. Нелегко придется и риелторам, на услугах которых будут стараться сэкономить. Из положительных тенденций я бы отметил снижение процентных ставок по ипотеке, которое, по нашим ожиданиям, может стать драйвером спроса сначала в сегменте новостроек, а затем и на «загородке».
Рассмотрим итоги года на рынке столичной недвижимости и прогнозы на ближайшее будущее. Прошедший год был очень непростым для рынка вторичного жилья. Эксперты в сфере недвижимости дают ему негативную либо нейтральную оценку. В отдельных районах Москвы и Московской области предложение превысило спрос вдвое. Если же рассмотреть квартиры, оцененные выше рыночной стоимости, то на них спрос находится на нулевом уровне. Достаточно сложно понять психологию продавцов в назначении цен, так что сделки остаются не совершенными: продавцы не хотят снижать цены, а покупатели не соглашаются с ними.
У инвесторов возникают особо серьезные сложности с продажами жилья, которое было приобретено несколько лет назад для последующей перепродажи или в которое владелец вложил средства, сделав дорогой ремонт. Собственники рассчитывали на получение определенного дохода, планировали прибыль, а им приходится выставлять свои квартиры на 15-20% дешевле, чем они планировали.
Налог на продажу
На рынок вторичного жилья существенно повлияли изменения в системе налогообложения. После 2016 года поменялся срок обладания недвижимостью, после которого ее владелец, продавая свое имущество, освобождается от уплаты налога на доходы физических лиц. Раньше этот срок был 3-летним, а теперь возрос до 5 лет.
Многие объекты покупались строящимися, их за 2016-2017 годы постепенно сдавали в эксплуатацию. Были и объекты, приобретенные в 2011-2012 годах на нулевом уровне строительства, люди приобретали права собственности после изменений в системе налогообложения. Кое-кто, не вступая в собственность, сумел продать квартиру согласно договору переуступки, другие пытаются включить в цену квартиры налог, завышая конечную цену, и цена получается выше рыночной и не вызывает у покупателей энтузиазма.
Может помочь ипотека
Ведущий менеджер департамента вторичного жилья агентства недвижимости «Азбука Жилья» Александр Лунин говорит: «На рынке недвижимости сохранились только два сегмента, удерживающие рынок от падения. Прежде всего, это сделки, в которых привлекаются ипотечные кредиты, ставшие в последнее время привлекательными из-за того, что ведущие банки снизили ставки ипотечного кредитования. Популярны также альтернативные сделки, в которых продавцы ничего не теряют в ценах. Квартира продается дешевле, но и альтернативную можно купить дешевле.
Эти два сегмента образуют весь рынок недвижимости в Москве и Подмосковье, охватывая 80-85% рынка. Пока неясно, смогут ли в 2018 году эти сегменты удерживать рынок. В общем, по рынку ожидается, что особенно тяжелым будет первый квартал 2018 года, когда спрос упадет в большей степени, чем за последний квартал прошедшего года».
Цены и их динамика
При всей пессимистичности оценок прошедшего года, по мнению экспертов, средняя цена за три квартала 2017 года даже немного выросла - на 1,6%. Этот рост объясняется самой структурой предложения - выросла часть квартир, относящихся к наиболее дорогостоящей категории - домов монолитных и монолитно-кирпичных. Выросла и доля предложений в Центральном округе Москвы.
«По-прежнему покупатели наиболее активны в бюджетном сегменте, при этом в округах за пределами ЦАО наблюдается снижение. Средняя цена предложения за 2017 год уменьшалась по округам следующим образом: в ЗелАО (-3,6%), САО (-2,7%), ВАО (-2,5%), ЮВАО (-2,1%), СВАО (-1,9%), СЗАО (-1,1%), ЗАО (-1%), ЮЗАО (-0,7%). Средняя стоимость проданных квартир вторичного рынка Москвы в октябре вернулась к уровню 9,1 миллиона рублей после сентябрьского рекордного снижения до уровня 8,2 миллиона рублей. Однокомнатные квартиры в среднем продавались по 5,9 миллиона рублей, двухкомнатные - по 9,1 млн руб., а трехкомнатные - по 12,8 миллиона», - рассказывает Ирина Пешич, управляющий директор брокерского департамента «Миэль - сеть офисов недвижимости».
Перспективы рынка в наступившем году
По всей вероятности тенденция сохранится в 2018 году: число предложений будет намного превышать рыночный спрос, а, значит, могут быть успешно реализованы только объекты, цена которых окажется адекватной рыночному уровню или даже ниже него. Александр Лунин считает, что средняя стоимость недвижимости снизится до уровня 150-140 тысяч рублей за квадратный метр. Падение на вторичном рынке Подмосковья ожидается на 5-7%, так что цена может составить 60-65 тысяч рублей за квадратный метр.
Все большее внимание уделяется объектам, расположенным в пределах МКАД: раньше такая недвижимость была гораздо дороже, чем за пределами кольца. Особое внимание привлекали предложения, находящиеся в диапазоне 3-5 км от кольцевой дороги. Разница не уменьшилась, но цены, в общем, упали и в пределах Москвы объекты стали более доступными.
«Роста спроса на вторичном московском и областном рынке в 2018 году не предвидится. Реальные доходы населения не растут, объем предложений первичного рынка увеличивается, в том числе, в корпусах, которые уже сданы, - считает гендиректор компании «Азбука жилья» Владимир Каширцев. Спрос не будет падать, если продолжится снижение ставок по ипотеке. При каждом их скачке вниз возникает не глобальная, но все же волна интереса. В отсутствии глобальных изменений виновато снижение финансовых ресурсов населения, и для изменений в лучшую сторону предпосылок пока нет».
Что ждет рынок недвижимости в ближайшие пять лет, рассказал руководитель аналитического центра irn.ru Олег Репченко.
Конференцию «Новая эра рынка недвижимости. Важнейшие изменения и прогнозы на 10 лет» открывал руководитель аналитического центра irn.ru Олег Репченко. И если обычно к моменту выступления первых спикеров, аудитория еще не раскачалась, то желание поговорить с Олегом было таким рьяным, что вопросы начали ограничивать временными рамками. Все потому, что, как заметил один из интервьюеров, прогнозы Репченко сбываются с пугающей регулярностью.
1. В связи с введением будет скачок цен и сокращение объемов стройки?
По мнению Олега Репченко, паниковать не стоит. В ближайшие три года застройщики, наоборот, будут стараться завершить все объекты, начатые в рамках существующего законодательства. Это насытит рынок предложением, что повлечет максимальное снижение цен. Затем будет стагнация, а вот к 2024 году можно будет говорить о новом витке цен, связанном с новыми требованиями к строительным нормам, изменениями в законодательстве и так далее.
2. Насколько упадут цены на жилье?
Стоит прогнозировать падение 20-30%, и косвенно на этот показатель намекает новая норма ЦБ, который повысил требования по рискам в отношении кредитов с первоначальным взносом менее 20%. «Это та самая защита операционной системы банка, тот страховочный процент, в объеме которого можно ожидать снижение», — сказал Олег Репченко. В данный момент ситуация следующая: средняя цена по рынку — 200 тысяч рублей за метр в новостройке и 170 тысяч за метр на рынке вторичного жилья. Самые низкие ставки: жилье эконом-класса будет продаваться по цене 100 тысяч рублей за метр, за 120-150 тысяч — жилье комфорт-класса, 200 тысяч — метр жилья в бизнес-классе.
3. Запрет долевого строительства вернет нас в « лихие 90-е » ?
«Вряд ли мы вернемся к той смуте, когда покупался воздух под честное слово, забирались метры "по понятиям". Тем более что тогда еще существовала проблема дефицита жилья из советского периода. Ведь недвижимость — это не джинсы, не продукты, их нельзя импортировать», — подчеркнул Олег Репченко. Поэтому на насыщение рынка недвижимости потребовалось больше времени. Сейчас, по мнению эксперта, в том числе и запрет на поставит все на свои места, восстановит рыночное регулирование рынка. В современных реалиях, считает Репченко, максимальные авансовые истории могут быть в размере не более 20-30% за резервы квартир с понравившимся видом из окна, метражом, расположением окон — и не более.
4. Что будет с загородной недвижимостью?
В этом кластере, по мнению Олега Репченко, хуже всего придется объектам формата люксовый «второй дом». А вот далеко расположенные и недорогие дома будут пользоваться спросом. Формат первого дома в территориальной близости от Москвы (в данном случае Москва внутри МКАДа) популярен: люди выбирают больше метров по цене городской квартиры. Основополагающими факторами при принятии решения становятся транспортная доступность и детская инфраструктура. «Магазины, супермаркеты уже не так важны: на любом выезде из города можно купить продукты. А вот перспектива строительства метро и детские сады куда как важнее для Подмосковья и городов-спутников», — утверждает эксперт.
Август всегда был неспокойным месяцем для финансовых рынков, и, судя по всему, этот август не станет исключением. Сложно сказать, почему именно в августе на фондовых площадках часто бывают отрицательные волнения, но, как я предполагаю, одной из причин, этого явления является сезонность, связанная с закрытием в сентябре большого количества финансовых контрактов.
Как известно, часть трейдеров на фондовых рынках и не только на фондовых работает с привлечением заемных средств. Это и частные лица, и различные фонды. Спекулянты и инвесторы привлекают средства на короткий срок с целью получить как можно меньший процент по займам, а затем пролонгируют кредит. Если на рынке тишь да гладь, продление проходит без проблем, но если на рынках наблюдаются проблемы, то клиенты начинают испытывать трудности с пролонгацией и вынуждены закрывать свои позиции.
По моему мнению, из-за необходимости переформатирования позиций и происходит сезонное снижение рынков в феврале, мае, августе и ноябре. Особенно сильно подвержен этому снижению август, возможно, это происходит в связи с началом нового фискального года, который стартует с 1 октября.
Не могу выделить ни одну причину из общего ряда, скорее, это комплекс обстоятельств, которые в этот период делают покупки на фондовом рынке непривлекательными.
Перечислю также и другие причины, которые сейчас видны, что называется, невооруженным глазом:
- Слабость команды Трампа в экономических преобразованиях;
- Суета гегемона вокруг Северной Кореи, когда и врезать хочется, но приходится взвешивать последствия;
- Решение ФРС начать сокращение баланса, которое должно привести к изъятию денег с рынка;
- И наконец, это замаячивший на горизонте технический дефолт и план Минфина США по заимствованиям в IV квартале более 500 млрд долларов.
Все эти факторы по отдельности, возможно, и не приведут к снижению рынков, но вместе они создают критическую массу, которая давит на стоимость рыночных активов.
При этом следует сделать существенную оговорку: рынок акций США могут, как и в прошлый раз, купить от минимумов, но в своих предположениях я буду исходить из того, что в ближайшее время мы получим снижение S&P500
к уровню 2300.
Как бы там ни было, в этом месяце рынок акций предпринимает вторую попытку снижения, причем делает это по четвергам. В прошлый четверг поводом для снижения стала напряженность между Северной Кореей и США, в этот четверг повода особо и не понадобилось. Причем текущее снижение американского рынка было сильнее и глубже прошлого, что заставляет меня предполагать дальнейшую коррекцию фондовых индексов.
В начале текущей недели рынки откупили падение, но на обновление исторических максимумов не пошли. Посмотрим, как будет в этот раз, но что-то мне подсказывает о возможности продолжения банкета.
Победители и проигравшие
Было бы в корне неверно допустить прямую связь между рынком акций и рынком Форекс, т.к. прямой связи между этими рынками нет. Вернее, она есть, но не всегда и не во всех случаях. Однако сейчас как раз такой случай, когда мы можем наблюдать прямую корреляцию некоторых валют и индексов акций.
Валютой, которая вырастет при возможном снижении фондовых рынков, без сомнения будет японская иена, как традиционная валюта фондирования, в которой на протяжении десятилетий крупные игроки получают финансирование для своих операций. В этом смысле, если рынки акций продолжат свое снижение, можно будет ожидать снижения пары USD/JPY к уровню 107 и даже 106. Причем иена будет расти вне зависимости от динамики курса доллара США, т.к. корреляция между этими валютами незначительная и находится в пределах 0.2-0.3.
Подобный вариант развития событий косвенно подтверждается на рынке золота, которое, наоборот, имеет с иеной очень тесную корреляцию, и перспективы которого я рассматривал на прошлой неделе в статье «Золото - цель 1350?!». К слову сказать, сегодня золото достигло 9-месячного максимума, и вполне может продолжить свой рост и в дальнейшем.
Некоторые бенефиты от падения рынков может приобрести и швейцарский франк , однако здесь не все так однозначно, т.к. ценность франка как валюты хеджирования рисков в последнее время значительно снизилась. С долларом и евро дела обстоят еще запутанней.
Когда-то, до осени 2015 года, доллар наряду с иеной являлся основной валютой фондирования и укреплялся, когда происходило снижение фондового рынка, однако сейчас к валютам фондирования присоединился евро. Более того, низкий курс доллара на фоне эмиссии евро, предполагающей заимствование по нулевым процентным ставкам, привел к тому, что поток капитала в США увеличился. В этой связи можно предполагать, что снижение фондового рынка может вызвать первоначальный рост курса евро , но это не факт.
Среди проигравших, скорее всего, окажутся товарные валюты, которые продолжат свое снижение и российский рубль . Хотя с рублем тоже не все однозначно. В 2017 году рубль выглядит очень крепким, несмотря на динамику нефтяных цен.
К слову, на рынке нефти сейчас сложилась интересная картина. Спред между сортами Urals и Brent сейчас составляет около 30 центов (рис.1), при этом спред между Brent и WTI составляет около 4 долларов. Рубль же наиболее восприимчив к динамике сорта Brent, нежели к динамике сорта WTI. Средневзвешенная цена рубля при стоимости нефти Brent $50.50 составляет 61.50 рублей за доллар . Как мы видим, курс находится на 2 рубля ниже, но и говорить о критических отклонениях сейчас не верно, т.к. 95-процентный статистический диапазон для рубля находится в пределах 56.50 - 66.50 рублей за доллар.
